दिल्ली न्यूज़। हाल के दिनों में सरकार द्वारा प्रत्यक्ष या परोक्ष रूप से अचल संपत्ति क्षेत्र को लाभान्वित करने के कई हस्तक्षेपों के बावजूद, इस उद्योग को परेशान करने वाली कई दिक्कतें समस्याएं बनी हुई हैं। इनमें से एक प्रमुख स्टॉल परियोजनाओं का मुद्दा है, जो खरीदारों की असंतोष के केंद्र में रहा है। इस और कई अन्य मुद्दों की संज्ञान लेते हुए, कार्यकारी वित्त मंत्री पियुष गोयल ने शीर्ष बैंकरों और उद्योग के हितधारकों के साथ बैठक आयोजित की ताकि उद्योग को वापस लाने के लिए उठाए जा सकने वाले उपायों पर चर्चा की जा सके। आरईआरए के बाद, यह संभावित रूप से सबसे प्रत्यक्ष और सीधा हस्तक्षेप कदम था कि सरकार ने संघर्षशील अचल संपत्ति क्षेत्र की ओर से लिया है। बैठक एजेंडा पर उच्चतम ब्याज की वस्तु स्थगित परियोजनाओं को पूरा करने के लिए राष्ट्रीय भवन निर्माण निगम (एनबीसीसी) में रस्सी का प्रस्ताव था, जिसका मुख्य बोझ एनसीआर है। भले ही 50% स्थगित परियोजनाओं को एनबीसीसी द्वारा उठाया गया हो, परिणामस्वरूप निर्माण गतिविधियों को हुक से असंख्य घर खरीदने वाले नहीं मिलेंगे। साथ ही, यदि एनबीसीसी जैसी सरकारी इकाई स्थगित परियोजनाओं का निर्माण करती है, तो इस बात की आशंका है कि वर्तमान में निर्माण वित्त की दिशा में बैंकों को आसानी होगी। अधिकांश स्थगित परियोजनाओं में भूमि बैंकों और एफएसआई के रूप में अच्छी कमाई योग्य संपत्तियां होती हैं जो एनबीसीसी निर्माण लागत को निधि के लिए उपयोग कर सकती हैं।
इसके अलावा, निर्माण चक्र को धक्का देना न केवल आवासीय क्षेत्र के लिए समय की आवश्यकता है बल्कि मौजूदा सरकार के लिए भी अच्छा है, जो नौकरी निर्माण की कमी के लिए फ्लाक का सामना कर रहा है। फंसे हुए परियोजनाओं को अनदेखा करना और निर्माण वित्त पोषण खोलना बड़े पैमाने पर रोज़गार के अवसर पैदा करेगा, खासकर ईडब्ल्यूएस और एलआईजी सेगमेंट के लिए – किफायती आवास के लिए महत्वपूर्ण लक्ष्य खंड।
परिवर्तन के लिए एक अधिक परिपक्व समय
आवास बिक्री में वृद्धि और 2018 क्यू-ओ-क्यू में नए लॉन्च के संकेतों के बावजूद, इस बात से इनकार नहीं किया जा रहा है कि आवासीय अचल संपत्ति अभी तक आरईआरए, दानव और जीएसटी के प्रभावशाली प्रभाव से पूरी तरह से ठीक नहीं हुई है। ये नियामक परिवर्तन लंबे समय तक सकारात्मक परिणाम प्राप्त करेंगे, लेकिन उन्होंने अचल संपत्ति उद्योग को प्रवाह की स्थिति में धकेल दिया है, और पहले से ही गंभीर मंदी को बढ़ा दिया है। तरलता सूख गई है और डेवलपर्स को परियोजना पूर्ण होने के लिए धन जुटाना मुश्किल हो रहा है।
गैर-निष्पादित परिसंपत्तियों (एनपीए) में बढ़ोतरी, अचल संपत्ति क्षेत्र में कम मुनाफा और आरबीआई ने उच्च जोखिम वाले व्यवसाय के रूप में इस क्षेत्र के लेबलिंग को बैंकों को डेवलपर्स को उधार देने के लिए चेतावनी दी है। हालांकि एनबीएफसी बैंकों द्वारा बनाए गए शून्य को भरने के लिए पिच कर रहे हैं, लेकिन उनकी ब्याज दरें बैंकों की तुलना में अधिक हैं।
जीएसटी पर स्पष्टता की कमी और एक धारणा है कि जीएसटी दरें उच्च तरफ हैं, जिसके परिणामस्वरूप नए लॉन्च और निर्माणाधीन परियोजनाओं में खरीदारों की रुचि कम हो गई है। शायद ही कोई ग्राहक प्रगति के साथ, तरलता की कमी ने कई परियोजनाओं को पीसने के लिए लाया है। सभी मंजूरी मिलने और अपनी परियोजनाओं को पूरा करने के हर इरादे के बावजूद, कई डेवलपर्स धन की कमी से परेशान हैं।
उद्योग के हितधारकों ने इस क्षेत्र में जीएसटी दरों में कमी और भूमि खरीद के लिए डेवलपर्स को बैंक वित्त पोषण की अनुमति सहित कई बार सुझाव दिए हैं। भूमि खरीद को वित्त पोषित करने के लिए बैंकों और एचएफसी को अनुमति देने से डेवलपर्स लागत को कम करने में मदद करेंगे, जो बदले में खरीदारों को पास किया जा सकता है। बैंक वित्त की अनुपस्थिति में, डेवलपर्स पीई फंडिंग और वित्त पोषण के अन्य गैर औपचारिक तरीकों का सहारा लेते हैं ताकि वे अपनी भूमि खरीद को वित्त पोषित कर सकें जिससे उनके लिए पूंजी की लागत बढ़ जाती है।
उद्योग के हितधारकों के साथ पियुष गोयल की उच्च स्तरीय बैठक के प्रमाण के अनुसार, सरकार इस गंभीर स्थिति से अनजान नहीं है। बार-बार इसने क्षेत्र में उछाल लाने के लिए कदम उठाए हैं। एमआईजी आई और एमआईजी द्वितीय के लिए कार्पेट क्षेत्र के आकार को बढ़ाने के लिए किफायती आवास के अनुसार ‘इंफ्रास्ट्रक्चर स्टेटस’ से लेकर किफायती किफायती सेगमेंट के तहत आने वाली परियोजनाओं के दायरे को चौड़ा करने के लिए, हमने कुछ प्रमुख नीतिगत कदमों को देखा है – खासकर किफायती आवास को बढ़ावा देना।
आरबीआई ने किफायती आवास योजनाओं के तहत प्राथमिकता क्षेत्र ऋण को संशोधित करके भी इसमें प्रवेश किया। इसने आर्थिक रूप से कमजोर वर्गों (ईडब्ल्यूएस) के लिए पिछले 2 लाख रुपये से सालाना 3 लाख रुपये की आय सीमा बढ़ा दी। इसी तरह, कम आय वाले समूहों (एलआईजी) के लिए, पिछले वर्ष 2 लाख रुपये प्रति वर्ष से सीमा प्रति वर्ष 6 लाख रूपए में संशोधित की गई थी।
इन पहलुओं के किफायती आवास खंड पर सकारात्मक प्रभाव पड़ा है, जिसके परिणामस्वरूप पिछले कुछ तिमाहियों में नए लॉन्च में निरंतर सुधार हुआ है। अगर हम पिछले तिमाही में क्यू 2 2018 में कुल नए आवास लॉन्च में 50% की बढ़ोतरी पर विचार करते हैं, तो किफायती आवास (40 लाख रुपये से कम कीमत वाले घरों) में शेर का आपूर्ति का हिस्सा था। वास्तव में क्यू1 208 पर क्यू2 2018 में किफायती आवास आपूर्ति में 100% की वृद्धि हुई। क्यू 1 2018 में क्यू 2 2018 में 100% शीर्ष 7 शहरों (एनसीआर, एमएमआर, चेन्नई, बेंगलुरू, पुणे, कोलकाता और हैदराबाद) के साथ क्यू 2 2018 में 33,400 इकाइयों में क्यू 2 2018 में लगभग 50,100 इकाइयों की नई इकाई लॉन्च हुई।
